房地产销售增值税政策要点口诀

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目（房地产开发企业以接盘等形式购入未完工的房地产项目继续开发后，以自己的名义立项销售的，也属于销售自行开发的房地产项目，简称房地产销售），依据财税36号文及其附件，结合国家税务总局2016年第18号公告公布的《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》，总结若干增值税政策要点如下：

　　一般扣地价，地价要票据。

　　 注： 房地产销售适用一般计税方法计税的，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额，适用税率11%.销售额的计算公式：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款）÷（1+11%）。扣除的土地价款，应当取得省级以上（含省级）财政部门监（印）制的财政票据。

　　扣除按比例，不超实际付。

　 　注： 当期允许扣除的土地价款的计算公式：当期允许扣除的土地价款=（当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积）×支付的土地价款。支付的土地价款，是指向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地价款。扣除的土地价款不得超过纳税人实际支付的土地价款。纳税人应建立台账登记土地价款的扣除情况。

　　已售计面积，可售算总建。

　　注： 当期销售房地产项目建筑面积，是指当期进行纳税申报的增值税销售额对应的建筑面积。房地产项目可供销售建筑面积，是指房地产项目可以出售的总建筑面积。

　 　配套不做价，不计入可售。

　　 注： 房地产项目可供销售建筑面积，不包括销售房地产项目时未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积，即未单独作价结算的配套公共设施的建筑面积不计入房地产项目可供销售建筑面积。

　　简易计全额，不扣地价款。

　 　注： 房地产销售适用简易计税方法计税的，以取得的全部价款和价外费用计算销售额，按照征收率5%计税，不得扣除对应的土地价款。销售额的计算公式：销售额=全部价款和价外费用÷（1+5%）。

　　一般老项目，简易3年征。

　 　注： 一般纳税人销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法，按照征收率5%计税。房地产老项目是指：（一）《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016年4月30日前的房地产项目；（二）《建筑工程施工许可证》未注明合同开工日期或者未取得《建筑工程施工许可证》但建筑工程承包合同注明的开工日期在2016年4月30日前的建筑工程项目。值得注意的是，选择适用简易计税方法计税的房地产老项目，应向主管国税机关备案，自备案之月起36个月内，不得变更计税方法计税。

　　预收应预缴，应纳可抵减。

　 　注： 房地产销售采取预收款方式，应在收到预收款时按照预征率3%预缴增值税。纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期或主管国税机关核定的纳税期限向主管国税机关预缴税款，未按照规定预缴或缴纳税款的，由主管国税机关按照《中华人民共和国税收征收管理法》及相关规定进行处理。纳税人向主管国税机关申报纳税，当期应纳税额可抵减已预缴税款，未抵减完的预缴税款可以结转下期继续抵减。以预缴税款抵减应纳税额，应以完税凭证作为合法有效凭证。

　　预缴3点征，分两率不同。

　 　注： 应预缴税款计算公式：应预缴税款=预收款÷（1+适用税率或征收率）×3%.适用一般计税方法计税的，按照适用税率11%计算；适用简易计税方法计税的，按照征收率5%计算。

　　一般兼简免，进项要转出。

　 　注： 房地产销售适用一般计税方法计税，兼有适用简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，适用简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目的进项税额不得抵扣（作进项税额转出）。

　　划分须清楚，依据规模分。

　　 注： 房地产销售适用一般计税方法计税，兼有适用简易计税方法计税、免征增值税的房地产项目，无法划分不得抵扣的进项税额的，应以《建筑工程施工许可证》注明的“建设规模”为依据进行划分。不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×（简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模）。

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