苦撑一年 正式违约
核数师不发表意见的原因是,2023年4月,合景泰富情况有变。2023年4月28日, 合景泰富拖欠的附息银行及其他借贷的本金总额为2.12亿元尚未根据其预定还款日期偿还 ,故触发若干长期附息银行及其他借贷311.63亿元须按要求偿还。
合景泰富内部人士回应称,其仍与借款主体及债权人积极沟通还款计划,相信该事项触发311.63亿元债务提前偿还的可能性很低,其会与其他债权人保持紧密沟通,妥善处理集团债务。
现金流锐减200亿
短期偿债压力极大
合 景泰富公司3 月底公开发布的2022年度的财务报告显示,该公司的银行贷款以及其他金融机构的贷款,合计为753.91亿元,虽然比上年同期减少了1.73%,但其中在一年内到期的将近30%; 加上还有应付账款及应付票据(就是欠供应商、建筑商等的债务)155.41亿元,共计欠款909.32亿元。
截 至去年底,合景泰富的净负债率161.8%,比2021年末79.2%增加了一倍,一年以内附息银行及其他借款222.45亿元,比2021年底增加近30亿元,一年以上附息银行及其他借款531.46亿元,比上一年末减少32亿元。
同期末,合 景泰富手上现金及银行结余约103.4亿元,比2021年底294.5亿元锐减近200亿元,短期偿债压力极大。
在美元债方面,合景泰富去年成功对3笔合计13.7亿美元的美元票据进行整合后,合景泰富目前存续的美元债由9笔转换为8笔,合计约为36.98亿美元,均为半年付息,付息压力不会消失。
败于重仓三四线、高价拿地、
抢滩旧改
合景泰富成立于1995年, 于2007年在香港联交所主板上市,2015年之前,其是一个年销售额200亿左右的“小而美”的房企,排名还没进前五十强。 为了实现“千亿梦”,合景泰富与其他千亿房企选择了相同方式: 高负债、高杠杆、高周转。
从扩张脚步上看,2014年合景泰富进驻了10个城市,而且全部为核心城市,到2019年底时已布局到近40个城市,重仓三四线。 从扩张方式来看,除了布局三四线城市,其还频繁再一二线城市高价拿地,且热衷“旧改”。 2020年,合景泰富销售额首破千亿,达到1036亿元,同比增速20.3%; 2021年销售额1038亿元,同比微增0.2%; 2022年销售额508.6亿元,直接“腰斩”。
民营房企依然融资不畅
合景泰富2022年财报第7页针对“持续经营基础”陈述说,鉴于房地产市场当前放缓,加上资本市场融资来源有限,其可能需要较预期更长时间,方可变现物业所得现金及或外部融资所得现金以履行偿债义务。
其一,正积极与现有合作的金融机构就续约若干借债磋商,其二,继续加快物业销售,加快回款及其他应收款收回,正在跟有意向方洽谈出售数栋商业物业及非核心物业项目; 其三,控制开支。
在业内看来,目前靠销售合景泰富估计暂难摆脱困境,还得继续卖资产。 合景泰富截至去年底手上自持商业、酒店等投资物业总市值287亿元,比上年末略减6.2亿元。
从融资上看,民营房企除了去年底及今年初那一拨集中发债小高潮外,虽有发债批文在手,三四月发债能落地的依然偏少。
首先是中债增进虽有全额担保,但对融资房企而言,需要提供反担保 ,也就是拿出优质抵押品出来,这势必会影响其积极性,还不如直接向银行抵押融资。 其次,作为房企优化资产负债表的定增重组等, 去年底以来,虽已累计有超30家房企披露定增募资补血预案,但目前还未有一家拿到正式批文 。
各大房企特别是民营房企,虽然被利好氛围所笼罩,但实际并未迎来大降甘霖,依然融资不畅。
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行见BIM
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